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随着楼市调控的更进一步了解，商改住也于是以转入调控的范围。时隔2010年5月北京禁令酒店类项目分层、分套(间)销售后，北京市寄居建委近日又公布了《关于强化已竣工非住宅项目房屋拆分注册管理有关问题的通报》(以下全称《通报》)，拒绝已竣工的非住宅项目禁令私自拆分。业内人士指出，此政策挡住了商改住的决心，对开发商的心理产生了极大的影响。

拆分散售再次放宽据报，根据《通报》规定，所谓早已竣工的非住宅项目，还包括商业、办公、设施、公建、设施公建、非设施公建、综合楼等，这些非住宅项目不应严苛按规划批准后的房屋设计用途展开经营和用于，禁令私自拆分。而如果显然必需转变房屋平面布局的，也不应在不转变房屋规划设计用途的前提下，由具备适当资质的设计单位新的开具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定展开审查。房屋拆分牵涉到公用部位的，还自荐得利害关系业主的一致同意。

据理解，由于近两年住宅市场的疯狂，商业地产比较下滑，商业土地成本便宜，不少开发商铤而走险，将非住宅项目拆分成住宅散售，因此也利润丰厚。不过，商改住居住于一起弊端重重，随着调控的了解，商改住产品也转入调控范围。早于在去年5月，北京市寄居建委已公布《关于强化酒店类项目销售管理有关问题的通报》，拒绝酒店类立项的项目不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营用于，予以批准后不得私自拆分出让。

而且该文件还具体了在2010年5月31日后通过转让方式获得国有土地使用权的酒店类项目不准不得分层、分套(间)出售。业内指出，此次《通报》是对去年5月取消酒店改为住宅后的沿袭，当时政府就表态时隔酒店后会对商业、综合用地等项目改为住宅采行规范措施。酒店项目仅有是商改住的一个类别，此次新政调控范围不断扩大到了所有非住宅立项的项目，堪称全面围歼。

商改住决心被木栅据报，该政策实施时间为2010年11月8日，从2010年12月1日起月实行。在记者专访过程中，不少开发商回应都在等市寄居建委实施更进一步的继续执行细则，这一个月都处在政策消化和从容期。一位北京国企开发商向记者回应，商改住如果要拆分出售，产品在建设前就请示北京市寄居建委，项目的建设方案获批，基本已完成单位的拆分，按照拆分单元展开预售，竣工后按规划取得拆分后的房产证，申请上应当没什么问题。而且市场上大部分商改住的项目，都会在规划建设之初就已完成拆分，这个政策影响的是竣工以后获得产权证的房屋想再行转变规划拆分出售。

中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰指出，新的通报卡死了商改住的决心。比如一些商场，原本立项时是商业，竣工后开发商首先获得大产权证，如果想要商改住，就要拆分成很多间房子当住宅买，这时就必需要展开测绘，而测绘则是办理产权证的必需条件。这个环节卡死了，早已竣工的非住宅项目还想要当住宅买，就就让决心。

虽然影响的是已竣工的商改住项目，但对于开发商的心理也有极大的影响。以后做到商改住项目的政策风险更进一步增大，商业项目的趋势是以谦和、整租、整层或整栋整售居多，考验的是开发商的资金实力，一位开发商回应。■市场追访在购项目并未不受影响目前，北京市场仍有很多商改住项目在购，而且由于是非住宅立项，并不不受住宅出租汽车政策的容许，依然需要做以五成首付、1.1倍利率来出售。

通报实施后我们很推崇，不明白我们在买的项目不会会有影响，亦庄区域一位开发商告诉他记者，同行也广泛不过于确切，由于很多公司年底事情都十分多，现在不得已按兵不动，等市寄居建委的通报。据理解，由于亦庄经济开发区的定位，亦庄核心区中住宅用地很少，目前该区域市场在购项目土地性质大多为商业、工业用地。上述开发商否认，很多购房者也不过于确切新的实施的政策，在出售中很少有告知的顾客。

昨日，记者以购房者的身份约见坐落于海淀阜石路的西山国际城项目，咨询禁令已竣工非住宅私自拆分否不会对出售商住楼有影响，西山国际城项目销售人员回应，不告诉新的出有了商住楼方面的政策，只理解去年5月曾为一个对商改住的容许，确保项目会受到影响，购房者能获得独立国家房本。据报，西山国际城项目为40年产权的LOFT项目。

昨日，记者还约见大兴一商业立项50年产权的项目，该项目负责人告诉他记者，项目是在政策实施前获批建设、销售，能确保购房人获得独立国家产权证，对于早已获批的项目没什么影响。待建项目审核可玩性增大据报，《通报》从去年12月1日已开始实行，而去年5月31日以后拿地的酒店类项目也早就禁令散售。商改住的多项容许政策已实施，这对于待批待建项目也产生极大影响。

据一位刚刚申请人下预售证的非住宅项目开发商告诉他记者，项目仍然在调整规划，所以预售证推迟了很久才拿下来。本来项目想做到LOFT，但是现在商住楼LOFT项目基本不批，最后不能建平层的小户型。

此前由于有层高等因素的容许，住宅立项的项目做到LOFT可行性并不大，现在即使是商业立项的项目，要想要利用层高优势做到LOFT产品也很艰难，商改住的审核可玩性显著增大。该开发商回应，虽然此次《通报》规范的是已竣工非住宅商改住的不道德，但也沦为一种风向标，以后商改住的审核将不会更加严苛。

■前景开发商拿商业地将更加慎重虽然此次新政影响的是已竣工的获得产权证房屋的商改住的项目，但是一年内两次针对商改住实施政策，也对开发商在拿地投资方面产生了影响。北京一位国企开发商向记者回应，从酒店立项项目禁令散售，到已竣工非住宅禁令私自拆分，都反映出有政策对商改住项目依法管理，希望谦和。目前北京几个大的商业项目，如中服地块、大望京地块等，都拒绝开发商谦和。而谦和商业对开发商资金实力拒绝低，如果无法买，只有大开发商才不会有实力和管理能力去拿商业地块。

此前，有不少开发商避免热门住宅地块的竞争，通过拿商业地块做到LOFT产品将商业当住宅买也能赚得盆剩钵剩。现在拿商业地块做到住宅则要考虑到政策风险，还要考虑到想做到的产品否能顺利获批等。

商业地块仍然转让热烈，如果无法改为住宅变卖则不会更加热烈。而一位大兴的开发商则回应，商住楼也是市场必须的一种产品，商住楼能登记企业、能办公也能居住于，对于中小企业是不俗的自由选择，这种产品不有可能几乎消失，市场之后有市场需求，开发商也不会之后拿地做到这种产品。但在拿地上，认同更加多考虑到符合办公居住于市场需求条件，而不全然是怎么将商业楼改为住宅楼。

北京在售的部分商改住项目(单位：元/平方米)楼盘名称方位均价合生世界村亦庄马驹桥1号桥南500米20000三元国际公寓朝阳区霞光里66号院37000西山国际城海淀阜石路69号33000中弘北京像素朝阳区五里桥23000-28000先河石榴为首丰台石榴庄小区东北角loft30150金科巴登假日昌平小汤山疗养院东门对面16000整段城双景朝阳区广渠路36号38800■连线建委已拆分在购项目不不受影响针对购房者最关心的问题，目前出售商改住项目会否受到《通报》影响，北京市寄居建委市场处负责人回应，《通报》针对的对象是已竣工非住宅项目，即早已获得产权证的项目无法再行随便展开拆分，而必需符合国家消防等涉及规定，展开严苛测绘。通报对商业项目有数的拆分会产生影响，这是一个更进一步规范市场的政策。

该负责人回应，已获得预售证的在售项目不出本次规范的范围之内。他举例：比如商业项目原本一层一整售予了银行，后者想要拆分小块再行出售，现在就不会受到限制。

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